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Les composantes d’un financement adapté

L’étude et le montage d’un financement doit prendre en compte :
  • le type de bien envisagé, l’usage auquel on le destine,
  • le coût total de l’opération incluant les frais d’acquisition et les travaux à réaliser en vue de l’usage prévu,
  • les recettes éventuelles attendues s’il s’agit d’un investissement locatif ainsi que les risques relatifs à ces recettes,
  • le coût du financement (frais de dossier, frais de garantie : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle),
  • l’apport personnel mobilisable
  • les charges d’entretien du bien,
  • la charge de remboursement maximale qu’on pourra soutenir compte tenu des ressources dont on pourra disposer pendant la durée de remboursement du financement.
Une approche optimisée du financement fera intervenir les composantes suivantes :

Le financement de l'apport personnel

L'apport personnel peut être assuré par le produit de la vente d'un autre bien immobilier. S'il s'agit de la résidence principale et que pour des raisons pratiques, on ne peut envisager d'encaisser ce produit avant d'avoir à payer l'achat du nouveau bien, on aura recours à un « prêt-relais ».

A défaut, l'apport personnel pourra être réalisé par une épargne constituée au moyen d'un portefeuille de placements financiers, d'un livret A, d'un contrat d'assurance-vie ou d'un plan ou compte épargne-logement, complétés par :
  • un prêt épargne-logement,
  • un prêt à taux zéro (« PTZ+ ») accessible à tous les primo-accédants sans conditions de ressources,
  • un prêt à taux zéro complémentaire comme ceux que proposent certaines communes ou collectivités territoriales accordent à tous ou à une partie des bénéficiaires du PTZ+,
  • un prêt 1% logement,
  • un prêt de caisse de retraite, un « prêt fonctionnaire », etc.

Le financement principal

Une démarche d'optimisation consiste à examiner toutes les formes de financement applicables au type d'opération envisagée.

S'il s'agit d'un investissement locatif, on envisagera un prêt remboursable « in fine », adossé à la constitution pendant sa durée d'une épargne (en général un contrat d'assurance-vie) qui servira effectuer le remboursement à l'échéance. Une telle formule est plus intéressante fiscalement dans la mesure où elle permet de déduire pendant la durée du financement un montant d'intérêts constant, tandis que par ailleurs l'épargne constituée produit un revenu à imposition réduite.

Dans tous les cas, on examinera la possibilité en fonction des caractéristiques de l'opération les prêts aidés envisageables :
  • pour le financement de la résidence principale : le PAS (Prêt d'accession Sociale), le prêt conventionné,
  • pour le financement d'un investissement locatif à loyers maîtrisés, un PLI (prêt locatif intermédiaire) ou un PLS (prêt locatif social).
A défaut, on envisagera un prêt amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable, à mensualités fixes ou « multipalier » (on dit aussi « lissé ») : afin d'égaliser dans le temps la charge de remboursement de plusieurs prêts à échéances différentes, les banques proposent des prêts ainsi appelés à plusieurs niveaux de remboursement. Leurs mensualités ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant des autres prêts, par rapport à la capacité de remboursement de l'emprunteur. La mensualité du multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste des mensualités. Ce montage permet de réduire la durée totale du prêt, et par conséquent de diminuer le coût total du financement.

Les autres éléments à prendre en compte

  • qui achète et comment : dans un couple marié, « pacsé » ou en concubinage, l'achat peut être effectué par un seul des membres du couple ou par les deux conjointement ; encore faut-il déterminer avant la mise en place du financement sous quel statut sera effectué cet achat commun : en communauté pour un couple marié, en indivision simple pour les autres couples, ou pour ces derniers une variante de plus en plus prisée dans les familles recomposées, en indivision avec nues propriétés et usufruits croisés...
  • les assurances emprunteur : deux types d'assurance peuvent être souscrites relativement à un ou plusieurs prêts : l'assurance décès-invalidité et l'assurance chômage (ou « perte d'emploi »). L'assurance décès-invalidité est destinée à prendre en charge le remboursement du crédit immobilier en cas d'invalidité absolue ou de décès. Sa souscription est imposée par les banques et établissements de crédit. En cas de co-emprunteurs, elle peut être souscrite par l'un d'eux ou par les deux. Dans ce cas là, il est possible d'opter pour une garantie à 100 % sur chacun ou pour une garantie répartie entre les deux. L'assurance perte d'emploi est, elle, facultative. Elle intervient en cas de chômage indemnisé par le Pôle emploi, mais pendant une durée limitée, et après une période de franchise.

    Lorsqu'il dépose sa demande de crédit immobilier, l'emprunteur a le choix entre l'assurance de groupe, proposée par la banque, et la délégation d'assurance, c'est-à-dire une assurance individuelle souscrite directement auprès d'un assureur et déléguée au profit de la banque. Les délégations d'assurance sont généralement moins chères que les assurances de groupe, sauf notamment en cas de risque élevé, par exemple pour les personnes exerçant un métier dit à risques (gendarme, pompier, etc.) ou souffrant de certaines pathologies chroniques. Dans ces cas, les emprunteurs peuvent notamment demander une assurance spécifique dans le cadre de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).
  • les indemnités et pénalités de remboursement anticipé : elles désignent les frais appliqués en cas de remboursement anticipé d'un prêt immobilier. Ces frais doivent être indiqués dans le contrat. Le Code de la consommation en plafonne le montant à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé ou à six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. A noter que, quelles que soient les stipulations du contrat de prêt, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement anticipé est dû à la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers (articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation).
  • le calcul des intérêts intercalaires : ce sont les intérêts imputés lorsqu'il y plusieurs déblocages à l'intérieur d'un même prêt, ce qui est notamment le cas du financement d'une construction, de l'achat d'un bien « sur plans » (vente « en état futur d'achèvement » ou VEFA) ou encore d'un achat avec travaux destinés à s'échelonner sur une certaine durée. Le prêt ne démarrant que lorsqu'il est entièrement débloqué, la banque réclame des intérêts pour les fonds débloqués au fur et à mesure des appels de fonds des constructeurs, promoteurs ou artisans. Il est important de savoir comment et à quel taux ces intérêts seront calculés...
Page réalisée en partenariat avec Universimmo.com
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