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Les garanties des prêts immobiliers : PPD, hypothèque ou caution ?

Le prêt immobilier représente, pour les établissements bancaires, une opération risquée : sauf relation particulière de confiance qui n’est accessible qu’à quelques uns, ils n'acceptent de financer un projet immobilier que s'ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d'impossibilité de l’emprunteur de faire face aux échéances. En dehors de la caution personnelle d’un particulier disposant d’une surface financière lui assurant la possibilité de faire face en cas de défaillance, ou du nantissement en garantie d’un portefeuille de valeurs mobilières, les garanties proposées par les banques et établissements de crédit sont de trois types. Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement.

L'hypothèque conventionnelle

Il s'agit avec le privilège de prêteur de denier (ci-après) de l'une des deux catégories de « sûretés immobilières », permettant au créancier (la banque) de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l'emprunteur. L'hypothèque est une garantie traditionnelle nécessitant un acte authentique et générant des frais spécifiques, à la fois pour l'inscription et pour la mainlevée en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt (notamment la taxe de publicité foncière).

L'hypothèque confère au créancier, en cas de non-remboursement par le débiteur, un « droit de préférence » si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant les créanciers ne disposant pas de garanties ou n'ayant inscrit des garanties plus tardivement.

A noter que l'emprunteur dont le bien est hypothéqué reste propriétaire et exerce tous les attributs de la propriété : il peut occuper le bien, le louer, et même en faire donation ou le vendre en remboursant préalablement le crédit...).

Le privilège de prêteur de deniers

L'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) porte sur le prix de vente d'un logement ou d'une maison achevée ou d'un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Elle ne peut donc pas garantir le financement d'un achat « sur plans » (« vente en état futur d'achèvement » ou VEFA). Avec des effets semblables à ceux de l'hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l'inscription prend effet à la date de l'achat et est donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier. Comme l'hypothèque, le PPD doit également être constaté par acte authentique et faire l'objet d'une inscription au Bureau des Hypothèques. Cependant, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière. Le PPD est donc moins coûteux que l'hypothèque conventionnelle. Cependant, comme cette dernière, il nécessite une mainlevée en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Le cautionnement mutuel

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, et d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

L'avantage de cette formule est son coût final, nettement inférieur, dû en grande partie à l'absence de frais de mainlevée dans le cas d'un remboursement anticipé du prêt, ainsi qu'au fait qu'avec certaines sociétés de cautionnement, l'emprunteur récupère si tout s'est bien passé la valeur de ses parts souscrites du fonds mutuel de garantie. Lorsque ce n'est pas le cas, la commission est plus faible.

Autre avantage : la souplesse, le cautionnement mutuel donnant lieu à formalités simplifiées ; il est accordé en 48 heures par certains organismes et peut être transféré sans frais sur une nouvelle acquisition avec l'accord de la banque. La formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien.

Une forme particulière de caution est celle de la caution « mutuelle fonctionnaire » ; la plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.
Page réalisée en partenariat avec Universimmo.com
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