Le dépôt de garantie est-il obligatoire lors de l’achat en VEFA ?

Dépôt de garantie en VEFA : ce qu’il faut savoir

Le 13/11/2023

Le dépôt de garantie figure parmi les particularités d’un achat immobilier en VEFA. Bien qu’il ne soit pas prévu par la loi, ses modalités, son montant ainsi que sa récupération sont parfaitement réglementés.

Le dépôt de garantie : définition et fonctionnement

Le dépôt de garantie consiste en une somme d’argent que l’acheteur verse auprès du promoteur immobilier dans le cadre d’un programme neuf à Angers par exemple. Il s’agit en quelque sorte d’un acompte qui permet à l’acquéreur de réserver l’appartement qui lui convient. Il faut savoir qu’avec un achat immobilier sur plan, le logement neuf n’est pas encore construit. Le versement du dépôt de garantie s’effectue donc avant le début des travaux.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandé. En revanche, une grande majorité de vendeurs exige ce type de disposition, afin de sécuriser l’opération immobilière. Il s’agit d’ailleurs d’une étape indissociable à la vente d’un appartement neuf sur plan.

Le versement du dépôt de garantie s’effectue lors de la signature du contrat de réservation. Dans le cadre d’un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), il consiste donc en un engagement financier aussi bien pour l’acheteur que pour le promoteur immobilier. En plus de « bloquer » la réservation du bien immobilier neuf, le dépôt de garantie empêche le vendeur de céder le logement neuf à un autre acheteur.

Dans la pratique, le dépôt de garantie n’est pas remis directement au promoteur immobilier. Le montant y afférant sera bloqué sur un compte bancaire ouvert au nom de l’acheteur ou consigné chez un notaire. Lorsque le contrat de vente est signé, cette somme sera tout simplement déduite du prix de vente versé au vendeur. Sachez tout de même que le versement du dépôt de garantie ne peut en aucun cas intervenir avant la signature du contrat de vente. Le promoteur immobilier n’est pas autorisé à le réclamer avant cette étape.

Quel montant ?

Même si le Code de la Construction ne mentionne nulle part le caractère obligatoire du dépôt de garantie, son montant fait tout de même l’objet d’un encadrement précis par la loi et doit respecter un plafond. Cette somme varie en fonction de deux critères, à savoir le prix de vente ainsi que le délai qui s’écoule entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte de vente définitif devant le notaire :

Le dépôt de garantie ne doit donc pas dépasser 5 % du prix prévisionnel d’achat lorsque la signature de l’acte authentique chez le notaire intervient dans les 12 mois qui suivent la signature de l’avant-contrat.
Il s’établit à 2 % du prix de vente prévisionnel, lorsque le délai qui court entre la signature des deux contrats est compris entre 1 et 2 ans.
L’acheteur n’est pas tenu de verser un dépôt de garantie si ce délai est supérieur à 2 ans.

Le promoteur immobilier n’est pas en mesure d’imposer un dépôt de garantie dont le montant ne respecte pas les plafonds prévus par la loi. En revanche, l’acheteur est tout à fait autorisé à négocier son montant à la baisse.

Annulation et restitution du dépôt de garantie

L’article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation précise les cas de restitution du dépôt de garantie.

Le délai de rétractation de 10 jours

Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible d’annuler le dépôt de garantie relatif à l’achat d’un logement neuf sur plan. Dans ce cas, il est important de se référer au délai de rétractation légal. Depuis la mise en place de la loi Macron, l’acquéreur est autorisé à revenir sur son engagement à acheter le logement neuf dans un délai de 10 jours après la signature du contrat préalable. L’annulation de la transaction immobilière se fait sans motif. L’acheteur sera alors en droit de se faire rembourser le montant versé comme dépôt de garantie.

Les clauses suspensives du contrat de réservation

Les clauses suspensives du contrat de réservation permettent de récupérer le dépôt de garantie, même après le délai de rétractation légal. Il s’agit des situations considérées comme conditions suspensives ajoutées au contrat de vente. Dans ce cas, la démarche entre dans le cadre d’une résiliation du contrat. Plusieurs motifs permettent alors à l’acheteur de se rétracter de l’opération immobilière, sans perdre le dépôt de garantie :

le refus de crédit immobilier qui remet en question le financement du programme neuf à Montpellier par exemple,
un permis de construire non délivré,
un prix d’acquisition qui dépasse le prix de vente prévisionnel de plus de 5 %,
l’absence de certains équipements collectifs majeurs qui ont été prévus dans le projet immobilier, comme un ascenseur ou une piscine,
une différence notable entre le plan initial annexé au contrat de réservation et le plan de l’appartement neuf.

La démarche à suivre

La démarche à suivre pour demander la restitution du dépôt de garantie est relativement simple. Il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur immobilier. Bien entendu, il est également possible de lui remettre le courrier en main propre. Le promoteur dispose ensuite d’un délai légal de 3 mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie à l’acheteur.>