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Crédit immobilier pour l’achat dans un programme neuf

Le crédit immobilier est indispensable pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement dans un programme immobilier neuf. Avant d’accorder les fonds nécessaires, la banque ou l’établissement de prêt procède à une panoplie de vérifications.

Aujourd’hui, plusieurs aides mises en place par l’État et les collectivités territoriales sont disponibles pour compléter votre prêt. Dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA, contrairement à celui d'un programme immobilier neuf livraison immédiate, le financement du projet se fait par le biais d’un prêt classique, mais avec un déblocage de fonds assez particulier.


Obtenir un crédit immobilier

Le montage d’un dossier solide est indispensable pour obtenir le prêt destiné à financer l’achat de votre maison ou de votre appartement dans un programme immobilier neuf à venir. Il revient en effet à l’acquéreur de convaincre son banquier de la fiabilité de son projet et de prouver qu’il présente un bon profil d’emprunteur.

Étant donné que le logement n’est pas encore construit, les démarches à suivre seront différentes de celles d’un achat dans l’ancien.


  • La capacité d’emprunt
Comme dans toute demande de crédit, l’établissement bancaire prend le temps de vérifier la capacité d’emprunt de l’acheteur.

Elle se base avant tout sur ses ressources financières. Aujourd’hui, la majorité des établissements bancaires se réfère à un taux d’endettement maximum de 33 % ; ce qui signifie que la totalité des crédits que l’emprunteur doit rembourser tous les mois ne doit pas dépasser 33 % de ses revenus.

Le « reste à vivre » c’est-à-dire le montant restant couvrira les charges et les dépenses courantes. Bien entendu, des pièces justificatives de vos revenus et de vos charges doivent être intégrées dans votre dossier de demande de prêt, aux côtés du contrat de réservation qui encadre l’achat en VEFA.


  • Un bon profil d’emprunteur
Les établissements bancaires sont toujours sélectifs dans l’octroi d’un crédit. En revanche, elles accordent facilement les fonds nécessaires aux bons profils d’emprunteur.

Le mieux serait donc de se préparer au moins 3 à 6 mois avant le dépôt du dossier de demande de prêt, en stabilisant les dépenses, en faisant en sorte de ne pas laisser vos comptes à découvert et en soldant les éventuels crédits à la consommation.

La présentation d’un compte épargne alimenté de manière régulière rassure également la banque de votre capacité à mettre de l’argent de côté. La stabilité de la situation professionnelle est également un excellent atout très apprécié par la banque.


  • L’ apport personnel en VEFA
En règle générale, la banque exige un apport personnel représentant au moins 10 % de la somme empruntée. Il s’agit de la somme d’argent que l’emprunteur injecte dans le programme neuf immobilier, sans faire appel à un prêt.

Sachez toutefois que dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf sur plan, les banques tolèrent une contribution moins élevée, contrairement aux démarches dans l’ancien. Il couvrira généralement les frais de notaire et de garantie.

La banque préfère également l'utiliser pour payer le dépôt de garantie.


Les aides financières à l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf

Aujourd’hui, l’emprunteur a accès à un certain nombre de prêts aidés pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve sur plan.


  • Le Prêt à taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à taux Zéro est un prêt complémentaire qui finance en partie l’achat d’un logement neuf sur plan. À rembourser sans intérêts, il porte sur l’achat d’une résidence principale.

Le dispositif est attribué sous certaines conditions, c’est-à-dire ne pas être propriétaire de votre résidence principale durant les deux années qui précèdent la demande de prêt, présenter des revenus qui ne dépassent pas les plafonds mis en place en fonction de la localisation du logement ainsi que le nombre de personnes qui composent le foyer.


  • Le PAS
Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un dispositif encadré par le Fonds de Garantie à l’Accession Sociale. Seuls les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l’État sont autorisés à le délivrer.

Les conditions d’éligibilité sont pratiquement identiques à celles d’un PTZ. La différence se situe plutôt au niveau du montant accordé. Le PAS est en mesure de financer intégralement l’opération immobilière, frais de notaire et de dossier non compris. Il ne peut donc pas être couplé à un crédit classique.

Au même titre que le Prêt à Taux Zéro, il finance l’achat d’une résidence principale.


  • Le prêt conventionné
Proposé par des établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État, le prêt conventionné est attribué sans conditions de ressources ni de zonage. Le dispositif finance partiellement ou intégralement l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf sur plan utilisé en tant que résidence principale.

D’une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, le prêt conventionné peut être complété par un PTZ, un PAS ou un PEL, mais ne peut en aucun cas être associé à un prêt immobilier classique.



Le prêt relais

Le prêt relais s’adresse à un emprunteur qui est déjà propriétaire de sa résidence principale, mais qui souhaite la mettre en vente, afin de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement sur plan. Le nouveau logement fera alors office de résidence principale. Un délai va courir entre le démarrage du financement du bien en cours de construction et la vente du logement actuel.

Le fonctionnement du prêt relais se base sur le principe du remboursement différé. Le remboursement du crédit ne démarre que lorsque la vente de l’ancien logement est effective. Entre temps, l’emprunteur ne remboursera que les intérêts calculés en fonction de la somme accordée. Le capital sera soldé après la vente.


Les intérêts intercalaires

Dans le cadre d’un achat immobilier neuf en VEFA, on peut opter pour le système des intérêts intercalaires: le remboursement du capital débloqué ne démarre qu’à la livraison du logement.

Pour ce type de transaction immobilière, l’établissement de prêt débloque les fonds de manière progressive, suivant un échéancier de paiement, et à des étapes bien précises de la construction. Ce type de prestation a donc un coût et génère ce qu’on appelle des intérêts intercalaires.

Il s’agit des "pénalités" facturées par la banque pour le déblocage progressif des fonds. Le crédit sollicité dans le cadre d’une VEFA revient donc plus cher, à cause de ces intérêts intercalaires. Aujourd’hui, deux modalités de remboursement se présentent à l’emprunteur.

La méthode classique consiste à payer uniquement les intérêts intercalaires durant la construction, et à rembourser le capital accordé à partir de la remise des clés. En revanche, il est tout à fait possible de différer le remboursement des intérêts intercalaires en les ajoutant au montant du prêt immobilier.

Dans ce cas, ils seront calculés en fonction du montant débloqué. Si vous optez pour un remboursement différé total, les intérêts seront automatiquement capitalisés, et ne seront pas amortis.

Programme immobilier neuf : les départements les moins chers

Lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet immobilier dans le neuf, notamment dans le cadre d’une VEFA, vous choisissez souvent votre nouveau logement dans l’un des programmes proposés par les promoteurs immobiliers que ce soit pour votre résidence principale ou un investissement locatif.

Étant donné que le budget joue un rôle majeur dans le choix de votre maison neuve ou de votre appartement sur plan, vous devez également orienter vos recherches vers les offres présentant un tarif adapté à vos moyens financiers. Pour mieux vous accompagner dans votre quête du meilleur investissement immobilier, Visiteonline.fr vous invite à vous orienter vers les départements où les tarifs sont encore considérés comme abordables.

Depuis déjà plusieurs années, le prix de l’immobilier ne cesse d’évoluer. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré d’un appartement observé sur l’ensemble du territoire français dans le neuf est de 4 337 euros.

Dans le neuf, ces tarifs peuvent atteindre jusqu’à 5 187 euros pour un programme immobilier Île de France. Plusieurs facteurs justifient ces écarts de prix, pour ne citer que l’emplacement du logement en plein centre-ville ou en milieu rural, les matériaux de construction, le niveau des prestations proposées par le promoteur immobilier ainsi que les nouvelles exigences de la RE 2020.

Pour trouver le bien immobilier dont le prix correspond à votre budget, n’hésitez pas à faire votre choix parmi les programmes immobiliers disponibles dans les départements abordables de France:

Dans les Ardennes (08), le prix moyen du mètre carré est de 1 000 euros. Si votre budget n’est pas en mesure d'atteindre cette barre des 1 000 euros/m², sachez que d’autres programmes immobiliers neufs sont également disponibles dans des départements où le mètre carré d’un appartement est proposé dans des prix encore moins chers.

Dans la Creuse (23) où le mètre carré est accessible à 819 euros, contre 927 euros dans le département de la Nièvre (58), 943 euros en Haute-Marne (52) et 968 euros en Indre vous pourrez acheter un logement bien moins cher que dans un programme immobilier neuf en Ile de France.

Programmes immobiliers neufs : les villes les plus agréables

Comment sélectionner un programme immobilier neuf ?

L’acheteur choisit souvent son appartement ou sa maison neuve dans un programme immobilier neuf proposé par le promoteur immobilier.

Seuls les logements qui répondent à des critères bien précis seront retenus. Le nombre de pièces, la surface habitable, les équipements, le niveau de prestation sont les références principales ou encore la desserte par les transports en commun. À ces exigences s’ajoute le budget disponible. Le cadre de vie est également un élément important qui détermine le choix du programme immobilier dans lequel acheter son logement.

Un achat immobilier en VEFA dans une ville attractive est un excellent calcul moyen terme et long terme, que ce soit pour l'acquisition de votre résidence principale ou pour un investissement locatif, Censi Bouvard par exemple.

Comment qualifier une ville "d'agréable"

Chaque année, une association dédiée dresse un classement des villes et villages français où il fait bon vivre en France.Pour l’édition 2022, 34 827 communes ont été évaluées sur la base de 187 critères regroupés dans 9 catégories. Il s’agit de la qualité de vie, la sécurité, la santé, les commerces, les transports, l’éducation, la solidarité ainsi que les sports et les loisirs.Cette année, le classement intègre l’attractivité immobilière dans la liste des critères d’analyse. Ce nouveau paramètre indique plusieurs informations importantes comme l’évolution du prix du mètre carré et le taux de logements vacants. Ces critères seront décisifs pour un investissement en loi Pinel.Pour ajuster au mieux votre budget d'achat, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez bénéficier, comme le prêt à taux zéro par exemple, pour vous permettre d'acheter dans une de ces villes les plus attractives.H3 Top 20 des villes où il fait bon vivre en France – version 2022

  • Angers (49)
  • Annecy (74)
  • Bayonne (64)
  • La Rochelle (17)
  • Caen (14)
  • Le Mans (72)
  • Nice (06)
  • Lorient
  • Brest
  • Rennes
  • Avignon
  • Biarritz
  • Cherbourg-en-Cotentin
  • Bordeaux
  • Anglet
  • Strasbourg
  • Rodez
  • Tours
  • Pau
  • Le Havre
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