Tout savoir pour réussir son achat immobilier neuf

L’achat d’un bien immobilier neuf est assez particulier. La transaction immobilière se déroule sur plusieurs étapes. Avant de prendre une décision, il est important de se poser un certain nombre de questions. Comment trouver une maison ou un appartement neuf ? Comment obtenir un crédit immobilier ? Quelles sont les différentes étapes d’un achat en vefa (vente en état futur d' achèvement) ? Comment calculer le budget nécessaire pour l’achat sur plan ?

Spécialisé dans le neuf depuis plus de 15 ans, Visiteonline.fr est un partenaire de choix si vous souhaitez investir dans le neuf. Voici donc les points importants à connaître pour réussir votre projet immobilier.

Pourquoi investir dans le neuf ?

Les avantages d’un achat immobilier en vefa sont nombreux. Sur le plan financier, vous bénéficiez de frais de notaire réduits, à raison de 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sous certaines conditions, plusieurs communes appliquent l’exonération de la taxe foncière dans les 2 ans qui suivent la fin des travaux. Lorsque le logement se situe en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV), la TVA qui s’applique est de 5,5 % au lieu de 20 %.

Un investissement locatif en loi Pinel prévoit également des avantages fiscaux. En achetant dans le neuf, vous avez accès à un logement moderne et confortable qui répond aux besoins des foyers actuels. Le respect des normes thermiques en vigueur a un impact sur votre facture énergétique.

Un investissement immobilier en vefa comporte toutefois quelques inconvénients. Comme il s’agit d’un achat sur plan, il n’est pas toujours évident de se projeter sur le résultat final.

Une période d’attente d’environ 18 mois est à prévoir entre la signature du contrat de réservation et la livraison de votre maison ou de votre appartement. Le choix des matériaux, le respect des normes de construction en vigueur ainsi que la TVA se répercutent sur le prix d’achat de votre bien immobilier. Le mètre carré dans le neuf est 10 à 20 % plus cher que dans l’ancien.

Comment financer un achat immobilier dans le neuf ?

• ● Le crédit immobilier

Dans la majorité des cas, un prêt immobilier est nécessaire pour acheter un bien immobilier dans le neuf. Pour obtenir les fonds requis, vous devez monter un dossier de demande de prêt immobilier en béton. Le but est de mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre votre banquier de vous accorder le montant dont vous avez besoin. Un compte bancaire sans découvert ni incident de paiement, ainsi qu’une capacité à mettre de l’argent de côté est bien vu par la banque.

L’établissement de crédit accorde également des conditions de remboursement plus avantageuses si vous présentez un apport personnel de plus de 10 % du prix de vente du bien. N’oubliez pas non plus d’évaluer votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus.

Après avoir étudié votre dossier, l’établissement de prêt fournit une proposition de prêt, avec les modalités du crédit. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence pour trouver les meilleures offres. Dès que l’emprunteur accepte une proposition, la banque donne son accord de principe. Une étude approfondie de votre dossier permettra d’établir l’offre de prêt définitive.

• ● Les aides financières

Acheter un appartement neuf ou une maison neuve ouvre droit à quelques aides financières. S'adressant souvent aux primo accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) finance en partie l’achat d’une résidence principale. Il est accordé sous des conditions de revenus et de localisation du logement.

Contrairement au PTZ, le Prêt à l’Accession Social (PAS) peut financer jusqu’à 100 % de l’opération immobilière, et ne peut être associé à un prêt immobilier classique. À l'inverse du Prêt Action Logement qui vient en complément d'un emprunt classique.

Le prêt conventionné est quant à lui accordé sans conditions de ressources ni de zone géographique. Les taux sont plafonnés et la durée du crédit peut aller jusqu’à 30 ans.

Le prêt relais s’adresse à un acheteur qui souhaite vendre sa résidence principale en vue de financer l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement neuf. Le remboursement du crédit ne sera possible que lorsque la vente de l’ancien logement sera effective.

Les différentes étapes de la transaction immobilière

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en vefa se déroule en plusieurs étapes.

• ● La recherche du bien immobilier

La recherche d’un appartement neuf ou d’une maison neuve repose sur trois éléments distincts :

  -  le promoteur immobilier qui se charge de la commercialisation, de la construction et de la livraison du bien immobilier,

  -  le programme immobilier, c’est-à-dire le bâtiment ou l’ensemble d’immeubles dont la construction est initiée par le promoteur, et

  -  le futur logement qui fait l’objet de la transaction immobilière.

Il est toujours conseillé de bien se renseigner sur le promoteur qui vous intéresse, en vérifiant entre autres sa solidité financière, ses précédentes réalisations ainsi que ses références. Une étude approfondie de la documentation fournie par le promoteur vous aide ensuite à sélectionner le programme neuf dans lequel investir. Une fois que vous aurez retenu le lot qui vous convient, vous devez vous assurer que celui-ci correspond réellement à vos critères de recherche.

• ● La signature du contrat de réservation et du contrat définitif (acte authentique)

L'avant-contrat engage le promoteur à réserver le bien retenu à l’acheteur, en contrepartie d’un dépôt de garantie, dont le montant varie entre 2 et 5 % du prix de vente définitif. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. La signature du contrat définitif devant le notaire intervient généralement dans les 4 à 6 mois après celle de l’avant-contrat. L’acheteur devient alors propriétaire du sol.

• ● Le paiement

Le paiement d’une maison ou d’un appartement acheté en VEFA suit un échéancier de paiement. Les appels de fonds sont définis par la loi et interviennent à des étapes bien précises de la construction.

• ● Les différentes visites

Le promoteur immobilier convie l’acheteur à une visite « cloison » et une visite de « pré-livraison », afin de suivre l’avancement de la construction et vérifier la conformité du logement aux plans initiaux. Il est toutefois possible de demander quelques changements et aménagements supplémentaires lors des Travaux Modificateurs Acquéreurs (TMA). Le promoteur procède à la livraison du bien et à la remise des clés lors de la visite de « livraison ».

Les garanties

Dans le cadre d’un achat en vefa, plusieurs garanties protègent l’acheteur des malfaçons et des non-conformités du logement. Des pénalités sont même prévues en cas de retard de livraison. Le montant est défini dans le contrat de vente ou représente au moins 1/3000è du prix de vente par jour de retard.