Comment acheter un appartement neuf?

Vous envisagez d’acheter un appartement neuf. Voici tout ce que vous devez savoir pour prendre votre décision, entamer vos recherches et réussir votre achat.

1.    Quels sont les avantages et inconvénients d’un achat immobilier dans le neuf ?

L’acquisition d’un appartement neuf offre des avantages financiers comme des frais de notaire plus bas que dans l’ancien, l’opportunité d’accéder à des prêts aidés et à une  fiscalité particulière et surtout des économies sur vos futures factures d’énergie grâce au respect des normes thermiques.

Faire le choix de l’immobilier neuf vous garantit un logement moderne et confortable, répondant aux modes de vie actuels dans lequel vous n’aurez pas de travaux d’entretien à envisager avant longtemps.

• ● Les inconvénients de l'immobilier neuf

Le revers de la médaille est que si vous achetez un appartement neuf sur plan, vous aurez peut-être du mal à vous projeter et être sûr qu’il vous correspond. Et puis, vous devrez attendre environ 18 mois pour vous installer. De plus, le respect des dernières normes de construction et une TVA, le plus souvent à 20%, impactent le prix au m2 (10 à 20% supérieur dans le neuf par rapport à l’ancien).

En savoir plus: Inconvénients achat immobilier neuf

 
2.    Comment préparer votre recherche d’appartement neuf ?

• ● Pour ne pas perdre de temps dans votre recherche veillez à définir très précisément les caractéristiques de votre projet immobilier neuf.

En tout premier lieu, demandez-vous à partir de quand et pour combien de temps vous souhaitez l’habiter. La date de début vous permettra de sélectionner les programmes neufs qui y correspondent, la date de fin d’anticiper vos besoins pour que le bien retenu les satisfassent jusqu’au bout.

Ces critères porteront à la fois sur le programme (localisation, accessibilité, taille de co-propriété, équipements collectifs, niveau de prestation) et l’appartement neuf lui-même (superficie, nombre de pièces, agencement, équipements spécifiques, espaces extérieurs, exposition). Identifiez les critères essentiels pour vous afin de ne pas les oublier sur un coup de cœur !

Vous pourrez alors estimer le prix du bien que vous recherchez.

• ● Toutes ces caractéristiques auront un impact sur le budget de votre projet immobilier neuf et inversement ! Il est primordial d’évaluer votre budget avant de vous lancer dans la recherche d’un appartement neuf.

Vous étudierez à la fois :

• ▪ Le montant que vous pouvez y allouer qui est composé de votre apport personnel, de votre capacité d’emprunt et des aides à l’achat dont vous pourriez bénéficier.

• ▪ L’enveloppe à prévoir pour couvrir le prix d’acquisition, les coûts d’acquisition (frais de notaire, frais bancaires et TVA) et les dépenses post-achat comme les travaux de personnalisation, par exemple.

En savoir plus: préparer recherche appartement neuf

3.    Comment financer un projet immobilier ?

Dans la plupart des cas, on a recours à un crédit immobilier pour financer l’achat d’un appartement neuf. Quelles sont les démarches pour l’obtenir ?

• ● La préparation du dossier de demande de prêt immobilier doit être faite scrupuleusement car elle influencera fortement la confiance que vous inspirerez à l’organisme de crédit.

Commencez par estimer votre apport personnel. Plus il est élevé plus la banque sera confiante et plus elle vous octroiera des conditions avantageuses. Cet apport doit au moins couvrir les frais d’acquisition soit 10% du prix du bien immobilier neuf.

Évaluez les mensualités que vous pouvez assumer en fonction de vos revenus fixes sans omettre les remboursements déjà en cours. La norme est de 33% des ressources déclarées. Ce sera plutôt 25% si votre activité est irrégulière et jusqu’à 40% pour une activité en forte croissance ou un « reste à vivre » confortable.

Compilez tous les documents demandés par l’organisme de crédit immobilier. Consultez la liste

 

Le « reste à vivre » est le montant qu’il vous reste chaque mois après avoir payé vos mensualités. Il doit vous permettre d’assumer les dépenses courantes d’alimentation et de factures d’énergie.

• ● À l’étude de tous les éléments que vous lui aurez soumis, votre conseiller vous fera une proposition de prêt assortie des conditions : montant, durée, taux d’intérêts, frais d’assurance et de garantie. Vous consulterez plusieurs organismes de crédit afin de faire jouer la concurrence.

Une fois que vous aurez accepté la proposition de l’un d’eux, il vous donnera son accord de principe qui sera suivi d’une étude plus approfondie pour arriver à l’offre de prêt définitive. C’est cette offre officielle qui vous permet de poursuivre votre projet immobilier.

• ● Le crédit immobilier dans le cas d’un achat dans le neuf offre des opportunités à creuser :

TYPE DE PRÊT	CARACTÉRISTIQUES
Prêt à taux zéro	Taux d’intérêt à 0% pour acquérir sa résidence principale sous conditions de ressources et de zone géographique
Prêt d’Accession Sociale	Taux plafonné pour acquérir sa résidence principale sous conditions de ressources et de zone géographique
Prêt Conventionné	Taux plafonné pour acquérir résidence principale SANS conditions de ressources et de zone géographique
Prêt relais	Prêt sur montant estimé de la vente du logement actuel, remboursé à terme
Intérêts intercalaires	Pour rembourser les appels de fond d’un appartement VEFA à sa livraison



En savoir plus: spécificités crédit immobilier neuf 

4.    Comment trouver son bien immobilier neuf ?

La recherche d’un appartement neuf passe par 3 composantes :

• ● Le promoteur qui est à l’initiative du projet immobilier, suit sa construction et assure sa commercialisation. Il sera votre partenaire tout au long de votre acquisition.

• ● Le programme immobilier, c’est-dire l’immeuble ou ensemble d’immeubles construit par le promoteur.

• ● Le logement neuf lui-même.

Sur le site visiteonline.fr vous pouvez lancer votre recherche à partir de chacune de ces composantes.

Comment faire votre choix ?

• ● Les promoteurs immobiliers sont nombreux.

Il est conseillé de vous renseigner sur leur solidité financière, sur les labels dont ils disposent et de lire les témoignages d’anciens clients pour vérifier leur fiabilité. Au-delà de cette « enquête » sur internet, visiter un programme réalisé dans le passé est instructif.

• ● Pour sélectionner le programme immobilier neuf dans lequel investir vous étudierez avec la plus grande attention la documentation fournie par le promoteur.

Celle-ci présente entre autres, les plans prévisionnels du programme, sa localisation dans son environnement proche, les matériaux de construction utilisés ainsi que les tarifs par type d’appartement.

Une modélisation 3D vous sera peut-être présentée pour vous aider à vous projeter dans le programme et en découvrir les espaces extérieurs et équipements collectifs. Bien sûr, vous compléterez ces informations par une visite du quartier pour vous assurer qu’il correspond à vos attentes en termes de dynamisme, commodités, ou encore accessibilité.

• ● Quand vous aurez retenu un lot dans le programme neuf de votre choix, vous vous assurerez qu’il correspond bien à tous les critères d’achat que vous aviez définis avant de lancer votre recherche.

Le promoteur vous fournira une notice descriptive ainsi que les plans d’agencement et de situation dans le programme. Prenez le temps de les éplucher pour ne pas passer à côté de quelque chose. Par exemple, l’étage, le vis-à-vis et l’orientation ont un impact sur la luminosité, ou la proximité d’un équipement collectif peut se révéler une nuisance sonore.

Là aussi une visite, même virtuelle, peut vous aider à vous projeter dans votre futur appartement neuf.En savoir plus: trouver appartement neuf 

5.    Quelles sont les étapes d’une transaction immobilière pour l’achat d’un appartement sur plan?

• ● Une fois que vous vous serez mis d’accord avec le promoteur sur le bien que vous souhaitez acquérir et dans quelles conditions, vous signerez le contrat de réservation (ou contrat préliminaire ou avant-contrat).

Il engage le promoteur à vous vendre le bien retenu selon le descriptif annexé, au prix et délai annoncés.

En contre-partie, vous verserez un dépôt de garantie (entre 2 et 5% du prix de vente) qui sera versé au promoteur à la signature de l’acte de vente. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours. Passé ce délai le remboursement de l’acompte suite à l’annulation du contrat préliminaire est soumis à conditions. 

En savoir plus: contrat de réservation vefa

• ● La signature de l’acte de vente devant le notaire intervient 4 à 6 mois plus tard.

Il reprend les informations du contrat de réservation, la date prévisionnelle de livraison ainsi que des clauses suspensives éventuelles.

En particulier, il énonce les conditions d’emprunt immobilier que vous devez obtenir pour financer cette opération. En cas de refus de tous les organismes de crédit consultés, vous vous désisterez de la vente sans perdre votre dépôt de garantie.

À la signature de l’acte authentique de vente pour un appartement en Vefa (Vente en état de futur achèvement) vous devenez propriétaire du sol.

• ● L’échéancier de paiement jalonne la suite de la transaction.

À chaque étape l’appartement vous appartient à hauteur des appels de fonds versés dont les montants sont plafonnés par la loi.




Échéancier de paiement courant QUAND COMBIEN Achèvement des fondations 35% du prix de vente (Incluant le dépôt de garantie) Mise hors d’eau (charpente, toiture, murs extérieurs) 35% du prix de vente Achèvement des travaux 25% du prix de vente Livraison 5% du prix de vente ou le solde

• ● La visite « cloisons » puis la visite de « pré-livraison » vous seront proposées par le promoteur pour suivre la construction de votre appartement.

Ce sera pour vous l’occasion de vérifier la conformité par rapport au contrat de vente et de demander des aménagements éventuels (les Travaux Modificateurs Acquéreur).

• ● La réception de l’appartement acheté sur plan est la visite, avec le promoteur, du bien tout à fait achevé, à l’issue de laquelle les clés vous sont remises et vous en devenez propriétaire.

Vous vérifierez avec attention que tout est conforme au contrat de vente et qu’il n’y a aucune malfaçon. Si le logement ne vous donne pas satisfaction à 100%, vous émettrez des réserves sur le procès-verbal de livraison et consignerez le dernier appel de fond que le promoteur ne pourra recevoir qu’une fois réparation faite.




Vous avez 30 jours à compter de la visite de livraison pour signaler d’autres non-conformités ou malfaçons constatées dans votre appartement neuf après la remise des clés. Le promoteur sera tenu d’intervenir à ses frais pour y remédier.

En savoir plus: achat appartement sur plan 

6.    Quelles garanties vous protègent ?

Certains hésitent à se lancer dans l’aventure de l’achat d’un appartement sur plan car ils ont entendu parler de non-conformité, de malfaçon ou encore de retard de livraison.

Sachez que beaucoup de garanties protègent le propriétaire d’un logement acquis en Vefa.

TYPE DE DÉFAUT	GARANTIE
Retard de livraison	Indemnités minimum de 1/3000è du prix de vente par jour de retard (ou plus si négocié dans le contrat de vente)
Non-conformités	Intervention du promoteur pour remise en conformité par rapport à la notice descriptive
Malfaçons apparentes	Garantie de parfait achèvement pendant 1 an
Vices cachés portant sur éléments dissociables du bâti	Garantie de biennale dite de bon fonctionnement pendant 2 ans
Vices cachés portant sur éléments indissociables du bâti avec impact sur solidité de la construction	Garantie décennale pendant 10 ans

 

Le délai des garanties démarre à la date du procès-verbal de réception de travaux rédigé lors de l’ultime visite de chantier réalisée par le promoteur et tous les professionnels de la construction impliqués.