Compromis de vente de l' appartement acheté sur plan

Au terme de votre période de recherche, vous avez découvert un programme immobilier qui correspond à vos attentes et vous y avez choisi un appartement en particulier. Vous allez vous lancer dans l’aventure de l’achat d’un bien sur plan ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). La première étape du processus d’acquisition proprement dit est la signature du contrat de réservation (aussi appelé contrat préliminaire ou encore avant-contrat).

À découvrir dans cet article :

1. À quoi sert le contrat de réservation pour l’achat d’un appartement sur plan?
2. Que contient l’avant-contrat en VEFA?
3. Quelles sont les modalités de signature du contrat préliminaire?
4. Quelles sont les conditions d’annulation du contrat de réservation VEFA?
5. Comment annuler un avant-contrat?

Tout comme signer un compromis de vente pour une opération immobilière concernant un bien achevé, le contrat de réservation VEFA n’est pas obligatoire. Il est cependant quasiment systématique.

1. À quoi sert le contrat de réservation pour l’achat d’un appartement sur plan ?

Le contrat de réservation sécurise votre achat sur plan.

Le promoteur s’engage à vous réserver le lot que vous avez choisi, il ne pourra le céder à personne d’autre.

Le bien lui-même et le programme immobilier auquel il appartient sont décrits précisément afin de vous éviter des surprises au moment de la livraison.

2. Que contient l’avant-contrat en VEFA ?

● Le descriptif détaillé
▪ Du programme immobilier (matériaux de construction utilisés, liste des équipements collectifs et des parties communes de l’immeuble)
▪ De l’appartement neuf réservé (adresse exacte, matériaux utilisés, plan prévisionnel de l’appartement, surface habitable, nombre de pièces, surfaces extérieures et annexes, liste des équipements)

● Le prix de vente du lot retenu (incluant ses parties annexe comme un parking, une cave…) assorti de l’échéancier des appels de fond et des modalités de révision.
● La date de signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.
● Prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement.
● La date prévisionnelle de livraison du logement.
● Les conditions légales de rétractation et les conditions de récupération du dépôt de garantie.
● Éventuellement, des clauses suspensives ou conditions suspensives.

Celles-ci déterminent des conditions justifiant d’une annulation de la vente par l’acquéreur sans perte du dépôt de garantie. Elles font l’objet d’une négociation avec le promoteur pour être inscrites au contrat préliminaire.

Pour la clause d’obtention du prêt immobilier, les caractéristiques précises du crédit (taux maximum, durée, montant) sont à discuter.

L’acheteur peut proposer toute condition qu’il considère comme essentielle dans sa décision d’achat comme, par exemple, la construction d’un local à vélo annoncé dans le descriptif des équipements proposés dans les parties communes.

La superficie prévisionnelle inscrite au contrat de réservation est la surface « habitable », Selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : "La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres." Elle ne comprend pas les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, vérandas et volumes vitrés, et tout local dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

En savoir plus: contrat réservation Vefa

3. Quelles sont les modalités de signature du contrat préliminaire ?

Le contrat de réservation dans le cadre d’une VEFA peut se signer chez le notaire. Il servira de base à la rédaction de l’acte de vente définitif qui lui est nécessairement signé devant notaire. Cependant, ce n’est pas une obligation. Le promoteur et l’acquéreur peuvent signer l’avant-contrat sous seing privé, c’est-à-dire entre eux.

Il n’y a pas de frais de réservation vefa quelle que soit l’option choisie.

L’acquéreur verse un dépôt de garantie. Cet acompte est déposé à la signature du contrat préliminaire sur un compte au nom du réservataire auprès d’une banque ou d’un notaire mais n’est en aucun cas versé directement au promoteur.

Il sera déduit du prix de vente au moment de la signature de l’acte définitif et sera alors transmis au promoteur.

Son montant est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Il dépend du prix prévisionnel du bien réservé et du délai de livraison :

Délai entre signature avant-contrat et livraison	% maximum du prix de vente
Moins d’1 an Entre 1 et 2 ans Plus de 2 ans	5% 2% 0

Le montant du dépôt de garantie peut se négocier à la baisse.

En savoir plus: acompte appartement neuf

4. Quelles sont les conditions d’annulation du contrat de réservation VEFA ?

D’après la loi Macron du 8 août 2015, l’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, le contrat de réservation peut être annulé sans que l’acheteur ait besoin de donner un motif.

Le délai de rétractation court à partir du lendemain de la première présentation à l’acquéreur du courrier recommandé avec accusé de réception ou de la remise en main propre contre récépissé du contrat de réservation.

Passé ce délai, le contrat de réservation peut être annulé sans perte du dépôt de garantie, dans certaines conditions :

● Le prix de vente est plus de 5% supérieur au prix annoncé au contrat de réservation
● La signature de l’acte de vente ne se fait pas à la date mentionnée dans le contrat de réservation
● Le logement ou le programme immobilier ne correspondent pas au descriptif initial
● Le promoteur renonce au programme faute de réservations suffisantes
● Une des clauses suspensives peut être invoquée

Lors de l’élaboration du contrat de réservation vous aurez la possibilité de négocier avec le promoteur d’ajouter des clauses suspensives. C’est-à-dire de déterminer des conditions dans lesquelles vous pourrez vous désister de l’opération immobilière.

▪ Obtention du prêt immobilier

Cette clause suspensive figure dans presque tous les contrats préliminaires d’achat d’un appartement neuf sur plan. En effet, la plupart des acquéreurs ont recours au crédit pour financer leur projet immobilier. C’est une condition sine qua non, sans cela ils sont dans l’incapacité d’assumer cet investissement.

De ce fait, l’inscription de l’obtention du prêt comme clause suspensive est clé et doit être la plus précise possible. L’acheteur aura donc au préalable évalué le budget total de l’acquisition et sa capacité d’emprunt pour être en mesure de mentionner les caractéristiques du crédit qu’il veut obtenir pour son achat : montant du prêt, durée et taux d’intérêt maximum.

▪ Conformité au descriptif du bien

Le descriptif du bien qui sera annexé au contrat de réservation est prévisionnel. Cependant, certains éléments peuvent vous paraître essentiels et constitutifs de votre choix. Soit pour des raisons de confort de vie soit parce que vous les considérez comme faisant partie des qualités substantielles du bien influençant sa valeur. Dans ce cas vous aurez intérêt à négocier avec le promoteur qu’ils soient inscrits comme clauses suspensives. Ainsi, s’ils disparaissent pendant la phase de construction vous pourrez vous dédire de l’achat sans perdre l’acompte versé.

Par exemple, la construction d’une loggia peut apparaître sur les plans prévisionnels et finalement ne pas être réalisable. Cela ne modifie pas la surface habitable mais peut faire partie de vos critères d’achat.

De même, si le descriptif du programme immobilier annonce la présence d’une aire de jeux pour les enfants et que celle-ci disparaît des plans définitifs, si vous ne l’avez pas prévu comme clause suspensive, vous ne pourrez pas être sûr de pouvoir récupérer votre dépôt de garantie si vous souhaitez renoncer.

● Il y a eu vice du consentement.

Si le vice du consentement est prouvé, alors la nullité du contrat est prononcée par le Tribunal de Grande Instance.

Il y a 3 types de vices du consentement :

▪ L’erreur de compréhension quant au bien réservé commise par l’acquéreur, à condition qu’elle soit « excusable » c’est-à-dire qu’elle ne résulte pas d’une négligence de la part de l’acheteur quant à son obligation de s’informer.
▪ Le dol, dans le cas où le vendeur ait volontairement induit l’acheteur en erreur en lui fournissant des informations erronées ou en cachant des éléments qui auraient pu faire capoter la vente.

▪ La violence exercée par le vendeur qui par la pression physique ou morale force l’acheteur à signer son contrat préliminaire.

En savoir plus: clauses suspensives réservation Vefa

5. Comment annuler un avant-contrat ?

Pendant le délai légal de rétractation de 10 jours, l’acheteur doit adresser au promoteur un courrier en recommandé avec accusé de réception ou remis en main propre en échange d’un récépissé, dans lequel il inscrira son identité, les références du contrat de réservation, la description de l’appartement concerné et son souhait de récupérer son dépôt de garantie.

Il lui sera restitué dans son intégralité dans les 21 jours qui suivent la date de remise de cette notification.

Pour annuler un contrat préliminaire plus de 10 jours après sa réception, l’acquéreur devra ajouter à son courrier les raisons de son désistement. Si elles sont acceptées par le promoteur, celui-ci sera tenu de restituer l’intégralité du montant de l’acompte dans les 3 mois qui suivent la réception de la notification.

En savoir plus: annulation contrat réservation Vefa