Comment acheter une maison neuve

Vous prévoyez d'acquérir une maison neuve, mais vous ne savez pas par où commencer, ni comment procéder ? Sachez tout de même que ce type de projet demande un investissement important sur plusieurs niveaux. Voici donc les points importants à connaître avant de se lancer, ce qu'il faut retenir au moment des recherches, les précautions à prendre ainsi que les paramètres à ne pas négliger pour réussir votre achat.

1. Acheter une maison neuve : les avantages et inconvénients

• ● Avantages immobilier neuf

En achetant une maison neuve, vous investissez avant tout dans un logement qui n'a pas été habité depuis qu'il a été construit. Vous avez ensuite le privilège de l'aménager et de le personnaliser en fonction de vos besoins et de vos goûts. 

Vous évitez ensuite les travaux de rénovation et de grande envergure sur plusieurs années. En effet, les constructions récentes répondent aux différentes normes d'habitation relatives à la performance énergétique, à l'accessibilité et à la sécurité. 

En optant pour la maison neuve, vous jouissez d'une habitation à la fois moderne, fonctionnelle et confortable, notamment grâce aux différentes installations de type domotique, une cuisine équipée ou l'intégration de technologies avancées dans le système de sécurité. 

De plus en plus de promoteurs immobiliers proposent également des constructions bioclimatiques, en mettant un accent sur la luminosité et le confort, afin de réaliser des économies non négligeables sur la consommation en électricité ainsi que les dépenses liées au chauffage et à la climatisation.

• ● Inconvénients

Même si les avantages d'acheter un logement neuf sont plutôt nombreux, sachez tout de même que ce type de projet présente quelques bémols. Bien évidemment, ce type de projet demande un investissement financier assez conséquent, surtout au moment de l'achat. 

Le prix d'une maison neuve nettement plus élevé que celui d'une maison ancienne sera tout de même compensé par les économies d'énergie réalisées sur le long terme. Les délais de livraison sont également une contrainte qu'il ne faut surtout pas négliger lorsque vous décidez d'acheter une maison. Les risques de retard de livraison, de vices de construction et de défauts de conformité ne sont pas à écarter.

2. Préparer la recherche d'une maison neuve

L'achat d'une maison neuve demande une certaine préparation. Il est tout simplement inutile de partir à la recherche de votre futur logement à l'aveuglette, au risque de tomber sur un bien immobilier qui ne vous conviendra pas.

• ● Identifier ses besoins

Pour ne pas perdre de temps dans vos recherches, il serait plus judicieux d'avoir une première idée des caractéristiques de votre projet immobilier neuf. Commencez donc par définir la date à laquelle vous prévoyez d'emménager ainsi que la période durant laquelle vous pensez y habiter. Vous réduisez ainsi votre champ de recherche sur les programmes immobilier neuf qui correspondent à vos besoins. 

Établissez ensuite une liste des critères de choix qui portent sur le programme en question, c'est-à-dire la localisation de la maison, l'accessibilité, la taille et les caractéristiques de la copropriété, la présence ainsi que l'utilisation des équipements collectifs, sans oublier le niveau de prestation qui vous convient et les caractéristiques de la maison.

Ceci vous permettra d'évaluer le prix du bien que vous recherchez.

• ● Évaluer le budget

Avant de procéder à la recherche d'une maison neuve, vous devez également faire le point sur le budget dont vous disposez ainsi que les différentes options de financement possibles qui permettent de concrétiser votre projet. Cette étape est indispensable, car elle réduit votre champ de recherche sur les biens immobiliers dont le prix et les dépenses supplémentaires restent parfaitement dans vos moyens. 

Une première idée du budget à votre disposition facilite également l'obtention de votre crédit. Concrètement, l'analyse de votre budget porte sur différents points, à savoir le montant de votre apport personnel, votre capacité d'emprunt ainsi que les aides à l'achat dont vous bénéficiez. 

Les dépenses liées à l'emprunt ne se limitent pas uniquement au taux de votre prêt immobilier. Des coûts annexes sont à prévoir, pour ne citer que les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de notaire, les impôts locaux, l'assurance habitation et la taxe d'habitation, sans oublier les frais de copropriété.

En savoir plus: préparer recherche maison neuve

3. Comment financer un projet immobilier neuf ?

• ● Le crédit immobilier

À défaut de payer au comptant, le prêt immobilier reste la formule la plus courante qui finance l'achat d'une maison neuve. Un dossier de demande de prêt immobilier demande également une certaine préparation, afin d'inspirer confiance à votre établissement bancaire. 

Consultez la liste des documents à joindre à votre demande de prêt.Avant toute chose, prenez le temps d'estimer votre apport personnel, c'est-à-dire la somme que vous pouvez investir dans votre projet, sans avoir recours à un crédit bancaire. Plus le montant de votre apport est élevé, plus votre banquier sera enclin à vous proposer des conditions de prêt plus avantageuses. En général, l’apport personnel doit être en mesure de couvrir environ 10 % du prix de la maison neuve. 

Évaluez ensuite les mensualités que vous pourrez prendre en charge, en vous basant sur vos revenus fixes. N'oubliez surtout pas d'inclure les remboursements déjà en cours dans vos calculs. La quotité cessible pour un crédit immobilier est évaluée à 33 % des ressources déclarées. Ce pourcentage s’établit à 25 % en cas d’activité irrégulière, et peut atteindre 40 % si vos revenus sont confortables, ou en cas d’activité en forte croissance. 

Pour rappel, il est tout à fait possible de consulter plusieurs organismes de crédit, et ne pas se limiter uniquement à votre établissement habituel. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence, afin de trouver l'offre la plus avantageuse du marché. Vos ressources, le taux d’intérêt, la durée du prêt, le montant des remboursements, les assurances et les frais de dossier sont les critères qui vous guident dans le choix de votre prêt immobilier.

À la fin du mois, une fois payées les mensualités de votre crédit pour l’achat de votre maison neuve, il vous faut de quoi assumer vos dépenses d’alimentation et d’énergie. C’est ce qu’on appelle le « reste à vivre ».

• ● Comment financer un projet immobilier neuf avec les aides financières supplémentaires ?

L’achat d’une maison neuve demande un effort financier assez conséquent. Pour certaines personnes, il s’agit même d’un investissement de toute une vie. En fonction de votre situation financière et des particularités de votre projet, vous pouvez tout à fait bénéficier de quelques aides financières proposées par l'État.

En savoir plus: spécificités du crédit immobilier neuf

4. Comment trouver sa maison neuve ?

• ● Les annonces de programme immobilier neuf

Consulter les annonces immobilières est sans doute le premier réflexe à avoir lors de l'achat d'une maison neuve sur plan. En comparant les innombrables offres de votre région ou de la localité de votre choix, vous aurez un aperçu des prix pratiqués sur le marché.

• ● Une agence immobilière ou un promoteur immobilier

Pour trouver sa maison neuve, il est toujours conseillé de s'adresser à une agence immobilière ou un promoteur immobilier. Sachez tout de même que les constructeurs ne proposent pas de biens achevés. Celui-ci se focalise plutôt sur la construction de maisons à la demande.

• ● Les origines du bien immobilier

Dans certains cas, les maisons neuves proposées sur le marché s'inscrivent dans le cadre d'un programme immobilier neuf pour lequel les acquéreurs initiaux se sont rétractés à la dernière minute avant la livraison du lotissement. 

Les agences et promoteurs immobiliers peuvent également vous proposer des maisons en cours de construction, avec une livraison prévue dans quelques semaines ou quelques mois.

En savoir plus: Trouver sa maison neuve

5. Les différentes étapes de la transaction immobilière

Si vous achetez votre maison neuve à un promoteur la transaction immobilière relèvera de l’achat en VEFA (Vente en état de futur achèvement). Si vous achetez un terrain puis faites appel à un constructeur pour construire votre maison, alors la transaction sera encadrée par le CCMI (Contrat de Construction d’une Maison Individuelle).

• ● Le contrat de réservation

L'achat d'une maison neuve sur plan c'est-à-dire en VEFA ou Vente en l'Etat Futur d'Achèvement se déroule en plusieurs étapes. Elle commence donc par la signature d'un contrat de réservation qui indique un certain nombre d'informations essentielles comme les plans, la superficie de l'immobilier neuf, l'emplacement de la maison, son prix ou la date d'exécution des travaux, le nombre de pièces ou le lot. L'acheteur verse sur un compte bloqué un dépôt de garantie qui n'excède pas 5 % du prix de vente prévisionnel. Sachez toutefois que l'acquéreur est tout à fait autorisé à annuler la réservation du bien dans un délai légal de 10 jours. Dans le cas contraire, vous procèderez à la demande de votre prêt immobilier. La confirmation de la réservation ne sera possible qu'après le déblocage du crédit immobilier.

• ● La signature du contrat de vente

La signature de l'acte authentique de vente c'est-à-dire du contrat de vente définitif se fait devant le notaire.

• ● Les appels de fonds

Les appels de fonds c'est-à-dire les différentes sommes à payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux se font dans le respect d'un calendrier précis.

• ● Les visites

Le promoteur immobilier vous proposera avant tout une visite « cloison ». Vous vous focaliserez sur le gros œuvre, avec un accent particulier sur la qualité et la pérennité de la construction. Durant la visite « pré-livraison », vous contrôlerez plutôt les matériaux utilisés, les finitions ainsi que le bon fonctionnement des différents équipements. N'oubliez surtout pas de relever les éventuelles anomalies et de les préciser par écrit.

• ● La livraison

La livraison de la maison neuve se concrétise par une visite du logement en compagnie de votre promoteur immobilier et la remise des clés.

Si vous constatez d’autres non-conformités ou malfaçons dans votre maison neuve après la remise des clés, vous bénéficiez d’un délai de 30 jours à compter de la visite de livraison pour les indiquer au promoteur. Il sera tenu d’intervenir à ses frais.

6. Les garanties pour l'acheteur

Acheter une maison neuve, surtout une maison sur plan est une transaction immobilière strictement encadrée par la loi.

• ● La garantie financière d'achèvement assure l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du constructeur. Elle reste obligatoire, sauf si celui-ci présente des garanties intrinsèques fiables.

• ● La garantie de remboursement intervient lorsque le contrat de vente ne prévoit pas de garantie financière d'achèvement. Elle s'applique lorsque les travaux ne sont pas achevés comme prévu. La vente sera donc annulée, et l'acheteur sera remboursé des sommes déjà versées.

• ● La garantie des vices apparents couvre les vices de construction apparents dans le mois qui suit la réception du logement.

• ● La garantie de parfait achèvement « naît » au moment de la livraison de la maison. Elle couvre les désordres et les défauts de conformité qui portent sur le gros œuvre.

• ● La garantie biennale se focalise sur les défauts du second œuvre, notamment sur les équipements dissociables de la construction.

• ● La garantie décennale couvre les vices cachés et les malfaçons susceptibles de rendre la maison inhabitable. Elle porte entre autres sur la solidité ou l'étanchéité de certaines parties du bâtiment comme la toiture ou les fondations.

Quelle est la date de démarrage du délai de ces garanties ? C’est la date du procès-verbal de réception de travaux, rédigé lors de la dernière visite de chantier réalisée par le promoteur et tous les professionnels de la construction impliqués.