Comment déterminer le montant des frais de notaire pour un achat immobilier dans le neuf ?

Quel est le montant des frais de notaire dans le neuf en 2023 ?

Le 19/12/2022

Vous prévoyez de vous lancer dans un projet immobilier dans les mois à venir ? Pour l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, vous devez prévoir d’autres frais, en plus du prix de votre bien immobilier. Voici donc les points importants à retenir pour calculer le montant des frais de notaire en 2023.

Les frais de notaire, c’est quoi exactement ?

Les frais de notaire constituent un poste de dépense à part entière lors d’un achat immobilier neuf, pour un projet immobilier à Le Havre, par exemple. Dans le langage courant, il s’agit de la somme d’argent remise au notaire, en plus du prix d’acquisition du bien au moment de signer l’acte de vente définitif. Contrairement à ce que l’on pense, les frais de notaire ne se limitent pas à la rémunération de l’officier public en charge de l’authentification du contrat d’acquisition du bien immobilier.

Exprimé en pourcentage, ce montant englobe les droits, les frais, les diverses taxes et les impôts qui découlent de l’achat immobilier. Une partie importante de cette somme est versée à l’État, et plus précisément au Trésor public, avant d’être redistribuée aux collectivités territoriales.

À noter toutefois que le montant des frais d’acquisition est défini uniquement à partir du prix du bien immobilier. Les frais d’agence immobilière ainsi que le prix du mobilier vendu avec le logement ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Entre 2 et 3 % du prix du bien

Les frais de notaire réduits figurent parmi les principaux avantages d’un achat immobilier dans le neuf. Ils s’élèvent entre 2 et 3 % du prix du bien immobilier, contre 7 à 8 % dans l’ancien ; ce qui représente tout de même une différence de 5 points.

Dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, les taxes qui s’adressent au Trésor public sont allégées et passent de 5 % à 1 % du prix d’acquisition du logement. Depuis 2011, les acheteurs immobiliers qui privilégient le neuf, dont l’acquisition en VEFA, paient uniquement la taxe départementale représentant 0,7 % du prix du bien immobilier ainsi que la taxe collectée pour l’État de l’ordre de 2,37 % du montant de la taxe départementale.

La composition des frais de notaire

Dans le cadre de la promotion immobilière en France, les frais de notaire dans le neuf comportent un certain nombre de dépenses.

Les droits de mutation

Également connus sous l’appellation de droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, les droits de mutation représentent une part importante des frais de notaire. Il s’agit en d’autres termes des différents droits prélevés par le notaire et qui seront par la suite reversés au fisc.

Les émoluments du notaire

Les émoluments du notaire font référence à la rémunération de l’officier public. Plafonné et réglementé par l’État, le montant de ces honoraires dépend de celui de la transaction immobilière. Le barème des frais de notaire prévoit donc 4 tranches de valeur de biens accompagnés de taux dégressifs et d’un montant supplémentaire :

jusqu’à 65 000 € : 3,870 % et aucun montant à ajouter
entre 6 501 et 17 000 € : 1,596 % + 147,81 €
entre 17 001 et 60 000 € : 1,064 % + 238,25 €
un programme immobilier de plus de 60 000 € : 0,799 % + 397,25 €

Ces montants seront ensuite assortis d’une TVA de 20 %. Il est tout à fait possible de bénéficier d’une TVA de 5,5 % si le bien immobilier neuf se situe dans une zone ANRU, c’est-à-dire prévue par l’Agence nationale de renouvellement urbain ou à un emplacement QPV (Quartier prioritaire de la ville), sans dépasser les plafonds mis en place par l’État.

Les frais divers de formalités et débours

Cette catégorie de dépenses pèse en moyenne 1 400 € sur la totalité des frais de notaire, soit environ 1 000 € pour les émoluments de formalités et 400 € pour débours et les frais divers. Il s’agit avant tout d’un montant estimatif.

Il arrive en effet que le notaire demande une avance destinée à couvrir toutes les dépenses relatives aux différentes formalités nécessaires à la préparation de la vente. Lorsque la transaction immobilière est conclue, l’officier public envoie les détails de la note à l’acheteur et réajuste la facture finale en cas de besoin, ou lorsque le montant de l’avance a été surestimé.

Pour les petites transactions de commercialisation de logements, l’État plafonne le coût global des honoraires du notaire et des émoluments de formalités à 10 % du prix du bien immobilier, pour un montant minimum de 90 €.

Négocier les frais de notaire dans le neuf

D’autres astuces permettent de réduire davantage les frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf pour une résidence principale ou un investissement locatif. L’acheteur est autorisé à déclarer que le prix de vente du logement de neuf a été défini en fonction de la valeur réelle du bien immobilier ; ce qui constitue par la suite la base du calcul des frais de notaire.

L’officier public peut aussi accorder une remise sur ses émoluments. Il s’agit d’une pratique assez courante, notamment lorsque le prix du logement neuf est supérieur à 100 000 €. Dans ce cas, le notaire accorde une remise maximale de 20 % sur ses émoluments.

Bien que la décision soit tout à fait libre, la réduction doit tout de même s’appliquer sur l’ensemble de la clientèle, pour un programme immobilier neuf à Bordeaux ou un programme neuf à Nîmes. Le notaire peut aussi décider de faire baisser le montant de ces frais à une période définie ou pour des catégories d’actes bien précis. La réduction peut toutefois atteindre 40 % sur les tranches dépassant les 10 millions d’euros.
Certains promoteurs immobiliers proposent la prise en charge des frais de notaire. Dans ce cas, l'acquéreur paie ce qu'on appelle un prix de vente "acte en main" ou "tout compris".