Quel est le prix d’acquisition d’un appartement neuf ?
Pour estimer le prix de l'appartement neuf que vous souhaitez acheter, vous commencerez par étudier son prix d'acquisition.
1. Comment évaluer le prix d'un bien immobilier neuf?
Selon une étude réalisée sur 5600 programmes immobiliers neufs par le Laboratoire de l’Immobilier, le prix moyen d’un appartement neuf en France est de 4650€/m2.
Cependant, ce prix moyen est à relativiser car de la ville la moins chère à la plus chère le différentiel va de 1 à 5.
Pour évaluer le prix d’acquisition du bien que vous recherchez vous pourrez vous baser sur le prix au m2 moyen de votre ville cible ou consulter les offres d’appartements neufs sur le site visiteonline.fr.
Vous pourrez ensuite ajuster cette estimation en fonction de vos critères spécifiques.
En effet, la zone géographique n’est pas le seul élément qui impacte le prix d’achat d’un bien immobilier neuf.
Quels sont les facteurs de variation du prix au m2 ?
| Impact + sur prix/m2 | Impact – sur prix/m2 | |
| Adresse du programme | Quartier commerçant Proximité écoles, collèges, lycées Présence d’équipements de loisirs Desserte transports en commun | Quartier peu animé Difficile accessibilité par voiture et transports en commun Artère bruyante |
| Lot | Étage élevé Espaces extérieurs Exposition sud Vue dégagée Prestations haut de gamme Petite surface | Exposition nord Vis-à-vis proche Pied d’immeuble à activité sonore |
2. Est-il possible de négocier le prix d’un appartement neuf ?
La marge de négociation est bien moindre quand on achète dans le neuf que quand on achète dans l’ancien. Le promoteur fixe son prix.
Cependant, certaines circonstances peuvent être favorables :
● En tout début de commercialisation, le promoteur a besoin de fonds pour lancer la construction.
● En tout début de commercialisation, le promoteur a besoin de fonds pour lancer la construction.
Il lui faut environ 40% de réservation pour pouvoir démarrer. Il sera alors pressé de conclure et sera susceptible de consentir une décote par rapport au prix annoncé.
● En queue de programme, c’est-à-dire quand il ne reste que quelques lots que le promoteur a du mal à vendre il pourra y avoir de bonnes affaires à faire !
● En queue de programme, c’est-à-dire quand il ne reste que quelques lots que le promoteur a du mal à vendre il pourra y avoir de bonnes affaires à faire !
Outre une réduction du prix d’achat, la négociation peut porter sur des prestations supplémentaires comme un changement de revêtement de sol, un placard de plus… ou une participation aux frais de notaires.
3. Le cas particulier de l’achat en nue-propriété.
L’achat en nue-propriété permet de réduire le prix d’acquisition d’environ 40%.
Il s’agit d’acquérir un bien en en laissant l’usufruit à un bailleur pour une durée de 10 à 20 ans. Pendant cette période le propriétaire ne paie aucune charge d’entretien ni frais de co-propriété et l’opération immobilière est tout à fait neutre en termes de revenus et donc d’impôt.
En particulier, le bien en nue-propriété n’est pas comptabilisé dans l’ISF. De plus, si un emprunt finance l’opération immobilière, les taux d’intérêts seront déductibles des revenus fonciers que le propriétaire pourrait avoir.
À l’issue de la période dite de « démembrement » l’acquéreur récupère la pleine propriété de son bien sans frais.
C’est un investissement sur le long terme qui peut être intéressant pour se constituer un patrimoine ou préparer sa retraite.
Au prix de vente du bien viennent s’ajouter les frais d’acquisition comme la TVA, les frais de notaire et les frais bancaires qu’il est important d’inclure à son budget prévisionnel.
