Quelles sont les étapes de la transaction financière pour une opération immobilière dans le neuf ?

L’achat d’un appartement sur plan est une aventure qui peut paraître longue et incertaine. Elle est longue mais comporte des étapes précises et balisées. Il en est de même pour ce qui est de sa transaction financière, cadrée par le Code de la Construction et de l’Habitation.

1.  Quand intervient le premier paiement d’un bien immobilier sur plan ?

Dans la grande majorité des cas, la première étape de l’acquisition d’un appartement neuf sur plan est la signature d’un contrat de réservation. Il n’est pas obligatoire mais sécurise votre achat. Le promoteur s’y engage à vous vendre le bien que vous avez choisi aux conditions décrites. On y trouve en particulier un descriptif précis du programme et du lot retenu, le prix de vente consenti et les conditions de paiement.

Le premier versement pour votre acquisition aura lieu lors de la signature de ce contrat préliminaire sous forme d’un dépôt de garantie sur un compte bloqué auprès d’une banque ou d’un notaire. Il sera transmis au promoteur le jour de la signature du contrat de vent telle que spécifiée au contrat de réservation soit environ 4 à 6 mois après la signature de ce dernier.

L’acquéreur devient alors propriétaire du sol.

Quel est le montant du dépôt de garantie pour réserver un appartement neuf sur plan?

Réglementé lui aussi, le montant maximum de l’acompte dépend du délai entre le contrat de réservation et la signature du contrat de vente :

Le montant de l’acompte versé sera par la suite déduit du prix de vente.

En savoir plus: paiement signature appartement neuf

2.  Qu’est-ce que l’échéancier de paiement d’un appartement en VEFA ?

Pour protéger l’acquéreur d’un bien immobilier neuf sur plan, la loi prévoit qu’il paie le prix de vente de façon échelonnée au fur et à mesure de sa construction. La transaction financière comporte plusieurs étapes encadrées dans un échéancier de paiement.

• ● Dans le cas le plus courant, d’un promoteur qui produit une garantie auprès d’un organisme extérieur tel qu’une compagnie d’assurance ou une banque, l’échéancier de paiement est le suivant :

• ▪ Jusqu’à 35% du prix de vente à l’achèvement de fondations

• • ▪ Jusqu’à 70% du prix de vente à la mise hors d’eau (toiture, charpente et murs)

  • • ▪ Jusqu’à 95% du prix de vente à l’achèvement des travaux

    • • ▪ Le solde soit le plus souvent 5% du prix de vente à la livraison

• ● Si le promoteur produit une garantie sur ses fonds propres, l’échelonnement est plus morcelé et prévoit 4 étapes de plus.

Le promoteur, quelle que soit la garantie qu’il produit, peut demander un échéancier qui comporterait plus d’appels de fond tant qu’il respecte les plafonds prévus par la loi en fonction de l’avancement des travaux de construction du logement neuf acheté sur plan.

Le versement du solde doit automatiquement déclencher la programmation de la remise des clés dans un délai court. En effet, le logement est achevé et donc livrable.

En savoir plus: échéancier paiement appartement neuf

3.  Quelles sont les modalités de versement des appels de fond ?

L’avancement des travaux de construction doivent être constatés par un professionnel. La plupart du temps un architecte. C’est ce qui atteste du franchissement d’étape et autorise le promoteur à lancer un nouvel appel de fond selon l’échéancier prévu au contrat de vente.

Si l’acquéreur a contracté un emprunt pour financer son achat en VEFA, il doit valider le « bon de décaissement » rédigé par le promoteur et signé par le maître d’œuvre puis le transmettre à sa banque qui débloquera à chaque fois les sommes correspondantes.

D’ailleurs, il est fréquent dans le cas d’une VEFA, que le prêt immobilier prévoit que l’acquéreur ne paie de mensualités qu’à partir de la livraison du logement neuf et qu’avant cela il ne finance que les intérêts intercalaires calculés sur les montants débloqués.

 

À la dernière étape de la transaction financière, le paiement du solde à la livraison peut être versé sur un compte bloqué si des anomalies, des vices ou une non-conformité par rapport au descriptif du contrat de vente sont constatés par l’acquéreur. Cela assurera une intervention rapide du promoteur.

4.  Que prévoit la loi en cas de retard de paiement ?

En règle générale, des pénalités de retard sont prévues dans le contrat de vente en cas de non-règlement des appels de fond dans les délais requis. Selon la réglementation elles ne peuvent s’élever à plus de 1% de la somme due par mois de retard.

Le promoteur est en droit inscrire aussi au contrat de vente une clause d’annulation du contrat de vente en cas de non-respect de l’échéancier de paiement.

Comment cela se passe ?

• ● L’acquéreur n’a pas réglé le dernier appel de fond.

• ● Le promoteur adresse un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

• ● L’acquéreur a 1 mois pour honorer sa dette.

À défaut, le contrat de vente sera considéré caduc et l’acquéreur sera redevable d’une indemnité forfaitaire pouvant se monter jusqu’à 10% du prix de vente du bien immobilier.