Quelles sont les spécificités du crédit immobilier pour un appartement neuf ?

Le crédit immobilier est un incontournable de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En effet, son financement passe la plupart du temps par un emprunt. Sur quels critères une banque va-t-elle accepter ou non de vous accorder un crédit ? À quels types d’emprunt pouvez-vous avoir recours dans le cas d’un achat d’appartement neuf ?Autant de questions à étudier pour mener à bien votre projet immobilier.

1.    Comment obtenir un prêt immobilier pour acheter un appartement neuf ?

La recherche du crédit pour financer un projet immobilier neuf peut se révéler plus ou moins délicate en fonction de votre santé financière.

• ● Sur quels critères se fondent les banques pour établir une proposition de prêt immobilier ?

• ▪ Pour définir le montant total que vous pouvez emprunter, la banque étudie votre taux d’endettement : le pourcentage que représente l’ensemble de vos crédits par rapport à vos revenus fixes. Ce ratio ne doit pas excéder 33%.

• • ▪ Pour évaluer les mensualités de remboursement que vous pouvez assumer, le « reste à vivre » est évalué. Il correspond au montant qu’il vous restera une fois que vous aurez payé les remboursements de crédits chaque mois. Il doit vous permettre de financer vos dépenses courantes.

Vous devrez donc fournir tous les justificatifs quant à vos charges et vos revenus, sans en oublier, pour prouver votre santé financière. Dossier de prêt en détail.

• ● Qu’est-ce qu’un bon profil emprunteur ?

L’emprunteur qui a un bon profil c’est celui dont les finances rassurent la banque quant à sa capacité à rembourser. La situation professionnelle est un des éléments importants d’obtention d’un crédit immobilier et de détermination de ses conditions.Un salarié en CDI aura plus de facilités ce qui ne veut pas dire qu’un salarié en CDD ou une personne à son compte se verra forcément refuser un prêt. Ce qui compte c’est de pouvoir démontrer une régularité de revenus.

• ● En quoi l’apport personnel joue un rôle dans l’obtention du crédit immobilier pour acheter un appartement neuf ?

Le montant que vous êtes en mesure d’apporter sans l’emprunter pour financer votre acquisition immobilière impacte vos chances d’obtenir un prêt immobilier à de bonnes conditions. Plus il est élevé (au minimum 10% du prix de vente du bien) plus votre profil emprunteur sera jugé satisfaisant et plus la banque sera susceptible de vous proposer des conditions avantageuses.

En savoir plus: apport personnel

Les critères d’obtention dépendent aussi du type de prêt demandé.

2.    Qui peut bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le prêt à taux zéro permet aux primo-accédants en fonction de leurs revenus de pouvoir financer une partie de l’acquisition de leur résidence principale par un emprunt sans intérêts.

Les conditions standard d’obtention d’un PTZ pour acheter un bien immobilier neuf sont les suivantes :

• • ▪ L’appartement se situe dans une des zones éligibles. Pour connaître la zone d’un bien allez sur SimulateurZonage

  • ▪ Le revenu de l’emprunteur et des futurs occupants, s’ils ne sont pas rattachés au même foyer fiscal, n’excède pas un certain niveau.

  • ▪ L’acquéreur n’était pas propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années qui précèdent.

  • ▪ Il achète pour en faire sa résidence principale et le bien ne sera pas loué dans les 6 années qui suivent.

  • ▪ L’établissement sollicité a signé une convention avec l’État.

  • ▪ Le montant emprunté à taux zéro ne finance qu’une partie de l’opération immobilière et il dépend de la zone du bien et du nombre d’occupants.

En savoir plus: prêt à taux zéro

3.    Peut-on obtenir un prêt d’accession sociale (PAS) pour l’achat d’un appartement neuf ?

Les conditions d’éligibilité d’un PAS sont les mêmes que pour un PTZ : acquisition de sa résidence principale, zones du bien, primo-accédant, revenus. De même, seuls les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État peuvent accorder un PAS.

Quelles sont les caractéristiques du PAS ?

• • ▪ Avec un PAS vous pouvez financer jusqu’à 100% du coût de l’opération immobilière à l’exception des frais de notaires et d’instruction du dossier.

  • ▪ Le taux d’intérêt n’est pas fixé mais il est plafonné. Il est propre à chaque banque et varie en fonction de la durée du prêt.

  • ▪ Le taux peut être fixe, variable ou modulable.

  • ▪ Il ne peut pas être couplé avec un prêt immobilier classique.

  • ▪ Frais de notaire réduits, exonération de taxe de publicité foncière pour la garantie bancaire demandée de type hypothèque, frais d’instruction de dossier plafonnnés.

En savoir plus: PAS achat appartement neuf

4.    Comment obtenir un prêt conventionné pour l’achat d’un bien immobilier neuf ?

Le prêt conventionné est sans condition de ressources ni de zones. Vous êtes éligible dès lors que vous achetez un bien immobilier neuf pour en faire votre résidence principale.Les modalités du prêt conventionné sont presque les mêmes que celles d’un PAS :

• • ▪ Proposé par un établissement de crédit ayant signé une convention avec l’État.

  • ▪ Peut financer l’intégralité de l’opération immobilière.

  • ▪ Taux d’intérêt plafonné mais non fixé qui change d’une banque à l’autre et en fonction de la durée de l’emprunt.

  • ▪ Taux fixe ou variable.

  • ▪ Possibilité d’y adjoindre un PTZ, un PEL, un prêt action logement (ex 1% logement) mais pas un prêt immobilier classique.

  En savoir plus: prêt conventionné

5.    Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

• ● Dans quel cas est-il utile d’avoir recours au prêt relais ?

• ▪ Vous êtes propriétaire de votre résidence principale

• • ▪ Vous avez besoin de la vendre pour financer l’achat de l’appartement neuf

  • • ▪ Cet appartement est destiné à devenir votre résidence principale

Vous avez donc besoin du fruit de la vente avant de l’avoir réalisée car il y aura un délai entre le moment où vous démarrerez le financement du bien en cours de construction et le moment où vous pourrez quitter votre logement actuel.

• ● Le principe du prêt relais :

La banque prête 50 à 80% du montant estimé de la future vente.Elle est remboursée quand la vente est effective dans le cas du prêt relais en franchise partielle. L’emprunteur paie mensuellement uniquement les intérêts et les assurances.

Pour le prêt relais en franchise totale, l’emprunteur n’a aucune mensualité jusqu’à la vente.

Il s’agit d’un prêt à court terme d’un an renouvelable une fois.On peut avoir recours à un prêt relais sec, adossé ou intégré.

En savoir plus: prêt relais

6.    Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

Le dispositif des intérêts intercalaires est à connaître quand on achète un bien immobilier en cours de construction.

En effet, en fonction de l’avancement des travaux, le promoteur fait des appels de fond. Si vous avez emprunté pour financer votre acquisition, les fonds seront donc débloqués au fur et à mesure selon l’échéancier prévu à l’acte de vente.Il se peut que pendant ce délai vous ayez à supporter un loyer ou des mensualités sur le crédit de votre résidence principale. Pour alléger vos charges mensuelles, la banque peut vous proposer :

• • ▪ De décaler le remboursement de votre prêt à la livraison du bien immobilier neuf. et de ne payer mensuellement que les intérêts calculés au taux nominal de votre emprunt sur la base des fonds débloqués, sur toute la période qui précède la livraison. Ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires auxquels seront ajoutés chaque mois les frais d’assurance décès-invalidité.

  • • ▪ A partir de la livraison du bien immobilier, les mensualités standard du prêt démarrent pour la totalité de la durée prévue dans l’offre de crédit.

    • • ▪ Ou de ne rien payer avant la fin des travaux de construction et de répartir le coût des intérêts intercalaires sur toute la durée de votre prêt.

En savoir plus: exemple intérêts intercalaires