Comment calculer sa capacité d' emprunt et de financement ?

Pour préparer votre achat d’un appartement neuf, vous avez besoin d’évaluer le montant que vous pourrez y consacrer. 

La capacité d’emprunt dépend de vos revenus fixes mensuels, d’un taux d’endettement maximum accordé et/ou souhaitable et du « reste à vivre ». Le reste à vivre est le budget dont vous disposez après avoir payé les mensualités de remboursement de votre emprunt et qui doit vous permettre d’assumer vos dépenses courantes (alimentation, factures d’énergie…)

• ● Mensualités du prêt immobilier

Les mensualités du prêt immobilier représentent le montant de remboursement que vous devrez payer chaque mois. Il est calculé en fonction de vos revenus mensuels. Il est recommandé qu’il ne dépasse pas 33% de vos revenus fixes, vous permettant ainsi de faire face en cas de changement brutal dans votre situation.

Certaines banques peuvent vous proposer des mensualités modulables. Vous pouvez ainsi adapter vos mensualités aux variations de vos revenus. C’est intéressant si vous exercez une activité à fortes variations saisonnières ou si la part variable de votre rémunération est importante.

• ● Durée du crédit immobilier

En fonction des mensualités que vos revenus vous permettent et le montant à emprunter, la banque vous proposera de rembourser sur 10, 15, 20, 25 ans ou même plus. Sachez que le coût du crédit immobilier augmente avec sa durée. Vous pourrez en cours de route rembourser par anticipation :

• ▪ Partiellement le capital restant dû, pour réduire vos mensualités ou réduire la durée du prêt.

• • ▪ La totalité du capital restant dû. Vous devrez alors verser à votre banque une indemnité de remboursement par anticipation (IRA, ou frais de remboursement anticipé) telle que mentionnée à votre contrat de prêt à moins que vous ne parveniez à la négocier.

Plafond de l’IRA : L’IRA ne peut dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt,  3 % du capital restant dû avant le remboursement.

• ● Taux d’intérêt fixe ou variable ?

Un taux variable est entre 0,5% et 1,5% moins cher mais ne vous permet de savoir de manière sûre combien vous coûtera votre crédit immobilier. Vous bénéficierez d’une baisse des taux ou subirez leur augmentation. Si vous optez pour un taux variable vous pouvez demander à votre banque un taux « capé » c’est-à-dire plafonné.




Quel que soit le type de taux choisi, il se négocie !




Les frais annexes du prêt bancaire sont aussi à prendre en compte dans le calcul de sa capacité de financement.

En savoir plus: frais bancaires achat immobilier