Par rapport à quels documents s’établit la conformité d'un appartement neuf ?

Quand vous achetez un bien en VEFA vous vous engagez dans la transaction immobilière à l’aveugle. L’appartement que vous avez choisi n’est encore qu’à l’état de projet. Pour vous protéger et vous garantir que le promoteur vous livrera un bien en tout point fidèle à celui pour lequel vous avez signé, la loi prévoit des recours pour non-conformité au moment de sa réception.

• ● Quels documents ont valeur juridique en tant que référence pour constater la conformité ou la non-conformité de l’appartement neuf acheté sur plan ?

Le contrat de vente authentique et ses annexes font foi en matière de conformité du bien immobilier neuf livré. En particulier, les plans de l’immeuble et du lot et la notice descriptive. Aucun autre document ne pourra être invoqué.

• ● Qu’est-ce que la notice descriptive ?

Annexée au contrat de vente, elle décrit toutes les caractéristiques du bien et du programme. Elle est la référence pour la garantie de conformité dans un achat en VEFA.

Une première notice est rédigée lors de la signature du contrat de réservation. Elle est ensuite enrichie et précisée pour compléter le contrat de vente. Elle doit respecter un modèle stricte défini par la loi car elle a une valeur contractuelle, c’est sur les caractéristiques décrites que le promoteur s’engage :

• ▪ Les caractéristiques du programme immobilier :

Matériaux de construction utilisés, liste des équipements collectifs et des parties communes de l’immeuble.

• ▪ Les caractéristiques de l’appartement neuf réservé :

Situation du logement dans l’immeuble, surface habitable, nombre de pièces, surfaces extérieures et annexes, liste des équipements, plan prévisionnel de l’appartement, matériaux utilisés pour la construction.




Cependant, la notice descriptive peut prévoir des clauses permettant au vendeur d’apporter des changements en cours de construction.

• ● Quelles sont les tolérances par rapport à la notice descriptive ?

• ▪ La clause d’équivalence prévoit qu’un changement de matériaux ou d’équipement peut être accepté à condition qu’il soit pour une qualité équivalente ou supérieure

• • ▪ La superficie habitable peut varier de 5%

La conformité en termes de superficie sera constatée sur les plans, eux aussi annexés au contrat de vente.

• ● De quels plans disposez-vous pour étudier la conformité de l’appartement livré ?

• ▪ Le plan de masse qui présente le programme immobilier dans son ensemble et sa situation dans son environnement

• • ▪ Le plan de situation du logement dans l’immeuble qui désigne précisément le lot que vous avez choisi

  • • ▪ Le plan de l’appartement et de ses annexes qui doit être coté et préciser l’orientation

Ces différents plans vous permettent de vérifier lors de vos visites de chantier :

• ▪ La conformité du programme livré :

Nombre d’étages prévus, nombre d’appartements, espaces extérieurs, proximité de la rue…

• ▪ La conformité de position de votre logement dans l’immeuble :

Proximité par rapport aux équipements collectifs, étage (et position par rapport aux autres niveaux), vis-à-vis…

• ▪ La conformité de l’appartement :

Superficie totale et des pièces, agencement des pièces, orientation, positionnement des prises électriques, des interrupteurs, des radiateurs, sens d’ouverture des portes, nombre de fenêtres, dimension des placards…




En cas de défauts de conformité apparents, si vous en faites le constat avant le rendez-vous final de livraison de votre bien immobilier neuf, vous pourrez imposer au promoteur d’y remédier. S’il refuse vous passerez à la mise en demeure. Si ce constat a lieu lors de la visite de remise des clés, vous émettrez des réserves qui consigneront le dernier versement.