Les étapes de la transaction financière dans l' immobilier neuf

L’acquisition d’une maison neuve sur plan est un projet immobilier à part entière. Bien qu’il paraisse long et fastidieux, le processus se déroule sur plusieurs étapes bien définies et entièrement balisées. Le même principe s'applique sur la transaction financière qui est régie par le Code de la Construction et de l’Habitation.

1. À quel moment se déroule le premier paiement pour l’achat d’une maison neuve sur plan ?

La signature du contrat de réservation figure parmi les étapes de la transaction financière d'une opération immobilière dans le neuf. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette formalité vise plutôt à sécuriser l’achat. À travers ce document, le promoteur s’engage à vendre le bien immobilier à l’acquéreur.

Le contrat de réservation prévoit un descriptif du programme immobilier, du prix de vente consenti entre les deux parties et des différentes conditions relatives au paiement.

• ● Le paiement du dépôt de garantie

Le premier paiement pour l’achat d’une maison neuve intervient au moment de la signature du contrat de réservation. Il prend alors la forme du versement d’un dépôt de garantie sur un compte bloqué chez le notaire ou à la banque.

Cette première tranche ne sera remise au promoteur immobilier qu’au moment de la signature du contrat de vente définitif (ou acte de vente), tel que stipulé dans le contrat préliminaire, c’est-à-dire dans un délai de 4 à 6 mois après la signature du contrat de réservation. 

Dans ce cas, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du sol.

• ● Le montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie destiné à réserver une maison neuve sur plan est encadré par la loi. La somme maximale autorisée varie en fonction du délai qui s’écoule entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif.

Il représente 5 % du prix prévisionnel pour un délai inférieur à 1 an, contre 2 % du prix prévisionnel pour un délai de 1 à 2 ans. Aucun dépôt de garantie n’est requis si ce délai est supérieur à 2 ans. Le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix de vente.

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2. L’échéancier de paiement d’une maison neuve sur plan

La loi exige que le paiement du prix de vente d’une maison neuve sur plan se fasse de manière échelonnée au fur et à mesure de l’avancement de la construction. La procédure vise à mieux protéger l’acquéreur. La mise en place d’un échéancier de paiement vient encadrer la transaction financière.

L’échéancier de paiement d’une maison en vefa le plus courant est le suivant :

Lorsque le promoteur immobilier produit une garantie sur ses fonds propres, l’échelonnement du paiement comportera 4 étapes supplémentaires. 

Quelle que soit la garantie fournie, celui-ci est tout à fait autorisé à exiger un échéancier de paiement avec plus d’appels de fonds, à condition de respecter les plafonds légaux à chaque étape de l’avancement de la construction.

Le versement du solde, c’est-à-dire les 5 % restants signifie qu’il est temps de remettre les clés au propriétaire. Une construction achevée est livrable.

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3. Les modalités de versement des appels de fonds

Un professionnel se charge de constater l’avancement du chantier. En général, cette mission est confiée à un architecte. Son intervention atteste le franchissement d’une étape, et donne le feu vert au promoteur immobilier pour lancer l’appel de fonds suivant prévu dans l’échéancier de paiement mentionné dans le contrat de vente.

Lorsque l’acheteur décide de recourir à un crédit immobilier pour financer l’achat d’une maison neuve sur plan, il doit alors valider ce qu’on appelle un « bon de décaissement ». 

Rédigé par le promoteur immobilier, puis signé par le maître d’œuvre, ce document sera transmis à l’établissement de prêt, afin de débloquer les fonds nécessaires à chaque étape de la construction.

Dans ce cadre d’une acquisition immobilière en VEFA, il est de plus en plus courant que l’acheteur commence à payer les mensualités de son crédit immobilier à partir de la livraison de la maison neuve. 

Avant cela, il ne paiera que les intérêts intercalaires

calculés à partir des sommes débloquées par l’échéancier de paiement.

: Le versement du solde à la livraison peut se faire sur un compte bloqué en cas de réserves formulées à la réception. Ceci sécurise l'intervention rapide du promoteur pour y remédier.

4. Ce que dit la loi en cas de retard de paiement d’un bien immobilier sur plan

Dans la majorité des cas, le contrat de vente prévoit des pénalités de retard à appliquer lorsque les paiements ne sont pas réglés dans les délais impartis. 

La loi précise que le montant de ces pénalités ne doit pas dépasser 1 % de la somme due par mois de retard.

Il faut savoir que le promoteur immobilier est tout à fait autorisé à inscrire une clause d’annulation du contrat de vente lorsque l’échéancier de paiement n’est pas respecté.

Dans ce cas, si l’acheteur n’a pas rempli son obligation de payer le dernier appel de fonds, le promoteur lui adresse directement un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acheteur dispose ensuite d’un délai de 1 mois pour procéder au versement de la somme prévue dans l’échéancier de paiement.

Le non-paiement de cette somme exigée annule le contrat de vente. L’acquéreur sera ensuite redevable d’une indemnité forfaitaire représentant jusqu’à 10 % du prix de vente du bien immobilier.