Comment se calcule la surface habitable d’une maison neuve ?

La surface habitable est celle qui est mentionnée dans le contrat de réservation d’une maison neuve en VEFA.

• ● Composition

L’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation la définit comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les cloisons, les murs, les cages et les marches d’escalier, les gaines ainsi que les embrasures de fenêtres et de portes. En d’autres termes, il s’agit de la surface disponible habitable et que vous pouvez aménager selon vos besoins. 

Le principe s’applique aussi bien pour une maison que pour un appartement en VEFA.

Les espaces où l’on ne peut pas vivre ne sont donc pas compris dans cette surface. 

Il s’agit notamment de la cave, des combles qui ne sont pas aménagés, des escaliers, du sous-sol, de la terrasse, du garage, des loggias, des balcons, des volumes et vérandas vitrés ainsi que des locaux présentant une hauteur sous-plafond de moins de 1,80 mètre. Plutôt considéré comme un aménagement, le placard peut aussi faire partie de la surface habitable de la maison neuve, à condition de présenter une hauteur sous-plafond de plus de 1,80 mètre et d’être facilement accessible depuis l’intérieur du logement.

• ● Mode de calcul et utilités

• • ▪ S’assurer que le bien est conforme avec celui qui a été acheté.

Le promoteur immobilier s’engage sur une superficie, que ce soit au moment de la réservation ou lors de la vente définitive du bien immobilier. Jouant un rôle décisif dans la fixation du prix de vente, ce type de surface est toujours mentionné dans les différents contrats qui interviennent dans le processus d’achat.

Au moment de la livraison, si le nouveau propriétaire s’aperçoit d’une différence de plus de 5 % entre la surface réelle et celle qui a été annoncée dans le contrat de vente, alors il est tout à fait en droit d’en faire la réclamation. 

En cas de besoin, un « diagnostic loi Boutin » réalisé par un professionnel agréé permettra d’établir la bonne mesure. Dans ce cas, les articles 1616, 1617 et 1622 du Code civil ainsi qu’un arrêt de la Cour de cassation du 24 novembre 1999 l’autorise à exiger le remboursement d’une partie de la somme versée à l’achat, afin de rétablir le prix au mètre carré au tarif convenu dans l’acte de vente en VEFA.

Le recours se fait dans un délai d’un an à partir de la livraison de la maison.

• • ▪ Pour avoir un aperçu de la taxe foncière

  Mentionnée dans la déclaration de fin de construction du bien immobilier, la surface aménageable permet de déterminer la valeur locative cadastrale de la maison qui servira de base au calcul de la taxe foncière.